Pour les parcs de vacances et les copropriétés de logements locatifs, une question revient sans cesse : comment répartir les revenus locatifs entre les propriétaires de manière équitable, transparente et efficace ?
Aujourd’hui, de nombreuses maisons de vacances sont acquises à titre privé, que ce soit par des investisseurs ou des particuliers souhaitant en profiter tout en les louant en leur absence. Ces propriétaires attendent une vision claire de la performance locative et un système fiable pour percevoir leurs revenus. Mais comment garantir cela lorsqu’il y a des dizaines, voire des centaines de copropriétaires ?
Une gestion floue ou mal structurée des revenus locatifs peut rapidement générer des tensions. Les comparaisons entre propriétaires sont fréquentes :
Pourquoi mon voisin perçoit-il davantage alors que mon bien semble équivalent, voire meilleur ?
Ces interrogations peuvent fragiliser la confiance envers la gestion du parc. En parallèle, le gestionnaire se retrouve souvent submergé par les demandes individuelles, ce qui alourdit la charge administrative et complique la comptabilité.
Dans un modèle multi-propriétaires, la transparence, la simplicité et la confiance ne sont pas des options : elles sont indispensables.
De plus en plus de copropriétés et villages de vacances choisissent de gérer eux-mêmes leurs locations, sans passer par des opérateurs externes tel que Landal par exemple. Cette approche offre davantage de contrôle sur les revenus, mais soulève rapidement plusieurs défis :
Que vous travailliez avec un système de gestion mutualisé ou de gestion individuelle, sans automatisation, cela devient vite chronophage et source d'incompréhension.
Le choix du modèle n'est pas seulement une question de chiffres. Il dépend également du profil des propriétaires, de la stratégie commerciale et de la structure du parc.
Le modèle qui convient le mieux dépend donc fortement du profil des propriétaires, de l'approche locative et de la forme d'organisation.
1. Le profil des propriétaires
2. La stratégie commerciale
3. La structure du parc
Dans les environnements hybrides (résidences mixtes, biens très différents, développement progressif), la flexibilité est clé. Même dans le cas d'un développement progressif ou de biens présentant de grandes différences de valeur entre eux, choisir le bon modèle de gestion permet de maintenir l'équilibre et l'engagement de tout le monde.
Chez Booking Experts, nous prenons en charge les deux modèles et serons heureux de réfléchir avec vous à ce qui convient le mieux à votre situation spécifique. Nos systèmes sont configurés de manière à ce que vous puissiez passer rapidement d'un modèle à l'autre ou même utiliser différents modèles simultanément.
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Avec un système de gestion mutualisé, l'ensemble des revenus locatifs est collecté puis redistribué collectivement selon une règle de répartition définie en amont. Cette répartition s'effectue généralement via un système de points, fondé par exemple sur la valeur patrimoniale du bien. Ce modèle est couramment adopté dans les grands parcs locatifs ou les copropriétés comptant de nombreux propriétaires.
Les réservations sont pilotées de façon centralisée et le chiffre d'affaires global est réparti équitablement entre les propriétaires selon la grille de répartition établie.
Quels sont avantages ?
Le système mutualisé procure sérénité et lisibilité. Il élimine la concurrence entre propriétaires et structure la gestion des variations saisonnières. La répartition étant prédéfinie, les propriétaires n'ont pas à s'inquiéter du taux d'occupation spécifique de leur bien. Ce modèle s'intègre parfaitement aux stratégies innovantes comme la tarification dynamique et l'optimisation des revenus (yield management).
Quelles limites ?
En période de forte affluence, ce mode de gestion peut parfois paraître déséquilibré, notamment lorsqu'un bien haut de gamme génère le même revenu qu'un bien plus modeste. Le dispositif requiert une confiance dans la gestion et la règle de répartition doit demeurer transparente et consultable. Par ailleurs, les propriétaires individuels disposent d'une influence plus limitée sur leur propre rentabilité.
(Patrick Loeps,copropriétaire et directeur de Belnem House Bonaire)
Patrick pilote Belnem House avec 30 autres copropriétaires à distance en tant qu'expert indépendant. Il mesure quotidiennement l'importance de la confiance et de la transparence dans la gestion locative collective. Grâce aux modèles de règlement et tableaux de bord Booking Experts, il maintient une vision d'ensemble et l'engagement de tous, malgré le décalage horaire entre Bonaire (île des Caraïbes) et les Pays-Bas.
Avec la facturation individualisée, chaque propriétaire perçoit un versement basé sur les réservations réellement effectuées de sa propriété. Ce modèle s’adresse particulièrement aux propriétaires impliqués, qui souhaitent suivre et piloter eux-mêmes la performance de leur bien.
Quels sont les bénéfices de cette approche ?
Ce mode de gestion confère aux propriétaires davantage d'autonomie et de visibilité. Ils visualisent précisément les revenus générés par leur bien et peuvent les corréler au taux d'occupation, à la saisonnalité ou au positionnement tarifaire.
Pour les gestionnaires, ce modèle offre une grande souplesse avec plusieurs options de rémunération possibles :
Quels sont les points de vigilance ?
Dans ce modèle, seuls les revenus issus des réservations effectivement réalisées sont redistribués. Cela peut entraîner des écarts de performance entre les propriétaires. Un bien peu occupé sera davantage impacté qu’avec un système mutualisé, tandis qu’un bien très performant bénéficiera directement de ses bons résultats.
Ce mode de gestion nécessite également une communication plus rigoureuse. Par exemple, lorsqu’une réservation est déplacée d’un logement à un autre pour des raisons opérationnelles, cela peut soulever des questions sur la répartition des revenus, notamment chez les propriétaires qui suivent de près leurs indicateurs de performance.
Enfin, cette approche offre une grande autonomie, mais demande aussi un certain engagement. De la gestion de la tarification dynamique à l’analyse des rapports de performance, elle convient particulièrement aux propriétaires souhaitant s’impliquer activement. À l’inverse, ceux qui préfèrent une gestion totalement déléguée peuvent la trouver plus contraignante.
Chez Booking Experts, nous mesurons l'importance d'une gestion claire et structurée des règlements propriétaires. C'est pourquoi nous proposons une solution entièrement automatisée pour le calcul et le versement des revenus.
Une fois le modèle de règlement configuré, le système prend en charge l’ensemble des opérations de manière automatique.
Concrètement :
Bénéfices opérationnels :
Pour les gestionnaires, cela se traduit par moins de temps consacré aux tâches administratives, moins de sollicitations de la part des propriétaires et une meilleure maîtrise globale de l’activité.
🗣️ "C'est totalement invisible au quotidien, mais cela nous enlève une charge administrative considérable."
- Patrick Loeps, Belnem House Bonaire
Aujourd’hui, de nombreux villages de vacances et copropriétés utilisent ce système de gestion via Booking Experts. Il leur permet d’assurer une gestion locative professionnelle et fluide, sans dépendre d’un opérateur externe.
L’efficacité d’un système de gestion mutualisé repose sur deux éléments clés : la transparence et la définition claire des règles en amont. En fonction de la composition de votre portefeuille de propriétaires et de votre stratégie d’exploitation, vous définissez une fois pour toutes une clé de répartition. Le système fonctionne ensuite de manière autonome.
Plusieurs modalités de répartition sont possibles :
- Valeur patrimoniale du logement
Il s’agit d’une approche classique, basée sur la valeur du bien, son estimation ou son prix d’acquisition. Elle est particulièrement adaptée aux ensembles homogènes ou aux résidences où les logements peuvent être facilement comparés entre eux.
- Potentiel de rendement
Cette méthode repose sur le potentiel locatif réel de chaque bien. Elle prend en compte des critères tels que l’emplacement, l’attractivité du logement ou encore son historique de performance.
- Modèles hybrides
Il est également possible de combiner plusieurs critères afin d’obtenir une répartition plus fine et équilibrée. Dans ce cas, peuvent être intégrés :
Booking Experts automatise l’ensemble du processus de distribution des revenus, y compris les règlements mensuels ou trimestriels par propriétaire. Les versements sont effectués automatiquement et chaque propriétaire dispose d’un accès à un espace personnel en ligne.
Il peut ainsi consulter en temps réel ses réservations, ses revenus et le détail des calculs de répartition.
Vous vous interrogez sur le modèle le plus adapté à votre village de vacances ou votre copropriété ? 👉 Contactez-nous, nous vous aiderons à définir la solution la plus cohérente avec votre organisation et vos objectifs.