Pour les parcs de vacances et les copropriétés de logements locatifs privés, une question récurrente se pose : comment répartir le chiffre d'affaires de la location entre les propriétaires de manière équitable, transparente et efficace ?
Les maisons de vacances sont de plus en plus souvent achetées à titre privé par des investisseurs ou des personnes qui souhaitent profiter en partie de leur propriété et la louer lorsqu’ils ne sont pas là. Ces propriétaires attendent une vue globale et transparente de l’activité ainsi qu’une facilité dans le règlement des revenus locatifs. Mais comment s'en assurer, surtout lorsqu'il y a des dizaines, voire des centaines de propriétaires ?
Une structure de gestion des locations et revenus locatifs peu claire ou désorganisée peut rapidement engendrer des frustrations chez les propriétaires. Par exemple, des discussions s'engagent sur les différences de rendement : pourquoi le voisin reçoit-il plus, alors que ma propriété semble meilleure ?
Cela peut mettre à mal la confiance dans la gestion du parc ou de la copropriété.
Dans le même temps, il faut beaucoup de temps pour répondre aux questions individuelles et gérer les divergences. Cela entraîne une augmentation des charges administratives et complexifie la comptabilité.
La transparence, la sérénité et la confiance sont essentielles au bon fonctionnement d'un modèle multi propriétaires en particulier lorsqu'il y a un grand nombre de propriétaires ou une approche collective.
De plus en plus de regroupements de propriétaires choisissent de gérer eux-mêmes la location de leurs maisons de vacances, sans l'intervention d'opérateurs externes tels que Roompot ou Landal. Cela leur permet d'avoir un meilleur contrôle et une meilleure maîtrise des revenus.
Mais cela pose aussi des problèmes :
Que vous travailliez avec un système de gestion mutualisé ou de gestion individuelle, sans automatisation, cela prend déjà beaucoup de temps et manque de transparence. Cela suscite donc des questions, de la frustration, voire de la méfiance.
Le choix entre une gestion individuelle et une gestion mutualisée n'est pas seulement une question de chiffres. C’est aussi lié à votre stratégie, à la composition de votre parc immobilier ou encore à vos prestataires de services(gardiennage, ménage, entretien…).
Le modèle qui convient le mieux dépend donc fortement du profil des propriétaires, de l'approche locative et de la forme d'organisation.
Quel profil de propriétaires avez-vous ?
Quelle est votre stratégie commerciale ?
Quelle est la structure de votre parc ?
Avec des modèles hybrides, par exemple un mélange de logements occupés par leur propriétaire et de logements locatifs, ou différents types de logements, la flexibilité est essentielle. Même dans le cas d'un développement progressif ou de biens présentant de grandes différences de valeur entre eux, choisir le bon modèle de gestion permet de maintenir l'équilibre et l'engagement de tout le monde.
Chez Booking Experts, nous prenons en charge les deux modèles et serons heureux de réfléchir avec vous à ce qui convient le mieux à votre situation spécifique. Nos systèmes sont configurés de manière à ce que vous puissiez passer rapidement d'un modèle à l'autre ou même utiliser différents modèles simultanément.
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Avec un système de gestion mutualisé pour villages de vacances ou copropriétés, l'ensemble des revenus locatifs est collecté puis redistribué collectivement selon une règle de répartition définie en amont. Cette répartition s'effectue généralement via un système de points, fondé par exemple sur la valeur patrimoniale du bien. Ce modèle est couramment adopté dans les grands parcs locatifs ou les copropriétés comptant de nombreux propriétaires.
Les réservations sont pilotées de façon centralisée et le chiffre d'affaires global est réparti équitablement entre les propriétaires selon la grille de répartition établie.
Quels sont avantages ?
Le système mutualisé procure sérénité et lisibilité. Il élimine la concurrence entre propriétaires et structure la gestion des variations saisonnières. La répartition étant prédéfinie, les propriétaires n'ont pas à s'inquiéter du taux d'occupation spécifique de leur bien. Ce modèle s'intègre parfaitement aux stratégies innovantes comme la tarification dynamique et l'optimisation des revenus (yield management).
Quelles limites ?
En période de forte affluence, ce mode de gestion peut parfois paraître déséquilibré, notamment lorsqu'un bien haut de gamme génère le même revenu qu'un bien plus modeste. Le dispositif requiert une confiance dans la gestion et la règle de répartition doit demeurer transparente et consultable. Par ailleurs, les propriétaires individuels disposent d'une influence plus limitée sur leur propre rentabilité.
(Patrick Loeps,copropriétaire et directeur de Belnem House Bonaire)
Patrick pilote Belnem House avec 30 autres copropriétaires à distance en tant qu'expert indépendant. Il mesure quotidiennement l'importance de la confiance et de la transparence dans la gestion locative collective. Grâce aux modèles de règlement et tableaux de bord Booking Experts, il maintient une vision d'ensemble et l'engagement de tous, malgré le décalage horaire entre Bonaire (île des Caraïbes) et les Pays-Bas.
Avec la facturation individualisée, chaque propriétaire perçoit un versement calculé sur les réservations effectives de sa propriété. Ce modèle correspond davantage aux propriétaires investis souhaitant suivre et piloter leurs performances individuelles.
Quels sont les bénéfices de cette approche ?
Cette formule confère aux propriétaires davantage d'autonomie et de visibilité. Ils visualisent précisément les revenus générés par leur bien et peuvent les corréler au taux d'occupation, à la saisonnalité ou au positionnement tarifaire.
Pour les gestionnaires, ce modèle offre une grande souplesse avec plusieurs modalités de rémunération possibles :
Quels sont les points de vigilance ?
Seuls les revenus des réservations effectives et réalisées sont redistribués, des disparités peuvent donc survenir entre propriétaires. Un bien peu occupé pâtira davantage de cette situation qu'avec un système mutualisé, tandis qu'un bien aux performances exceptionnelles permettra à son propriétaire de bénéficier immédiatement de ses surperformances.
Ce modèle requiert également parfois une communication renforcée. Par exemple, lorsqu'une réservation est transférée d'un logement vers un autre pour des contraintes opérationnelles. Cette situation peut générer des interrogations sur la répartition des revenus, notamment chez les propriétaires qui suivent et pilotent activement leurs indicateurs de performances et revenus.
Il convient enfin de souligner que cette approche procure une grande autonomie, mais demande en contrepartie un investissement personnel. Du pilotage de la tarification dynamique à l'analyse des rapports de rentabilité : un atout pour certains propriétaires, mais aussi une motivation pour d'autres de privilégier une délégation complète de la gestion.
Chez Booking Experts, nous mesurons l'importance cruciale d'une gestion et d'un règlement des propriétaires parfaitement organisés. C'est pourquoi nous proposons une solution où les règlements avec les propriétaires sont entièrement automatisés.
Vous paramétrez une seule fois le modèle de règlement souhaité et notre système traite automatiquement les règlements et réservations par propriétaire.
Concrètement, cela signifie :
Pour les gestionnaires, cela se traduit par moins de temps administratif, moins de sollicitations des propriétaires et une maîtrise renforcée de l'ensemble.
🗣️ "C'est totalement invisible en fonctionnement, mais cela nous décharge d'un poids administratif considérable."
- Patrick Loeps, Belnem House Bonaire
De nombreux villages de vacances et copropriétés utilisent désormais le système mutualisé via Booking Experts. Cette approche leur permet d'assurer une gestion locative professionnelle sans recours à un grand opérateur.
L'efficacité d'un système mutualisé repose sur sa flexibilité et sa transparence établie en amont. Selon la composition de votre portefeuille de propriétaires et votre stratégie d'exploitation, vous définissez une fois la règle de répartition, puis le système fonctionne de manière autonome.
Plusieurs modalités de répartition sont possibles :
Valeur patrimoniale du logement
Approche classique basée sur l'estimation immobilière ou le prix d'acquisition. Particulièrement adaptée aux ensembles homogènes ou présentant des segments tarifaires bien définis.
Potentiel de rendement anticipé
Vous pouvez également vous appuyer sur un potentiel de rentabilité réaliste par typologie de bien. Cette méthode intègre des critères comme l'emplacement, l'attractivité et l'historique locatif.
Modèles hybrides
Combinaison des approches précédentes en considérant :
Une segmentation par typologie de logement ou zone géographique reste également envisageable. Cette approche permet une personnalisation fine sans compromettre la vision globale.
Booking Experts automatise l'intégralité du processus de distribution, incluant les règlements trimestriels ou mensuels par propriétaire. Les versements sont effectués instantanément et chaque propriétaire peut suivre sur son espace personnel la génération détaillée des revenus.
Vous vous interrogez sur le modèle optimal pour votre village de vacances ou votre copropriété ? 👉 Contactez-nous, nous étudierons ensemble la solution la plus adaptée à votre contexte.