Fiscale veranderingen in de recreatieve vastgoedmarkt: wat betekenen ze voor jouw strategie?

Wij spraken met een fiscalist en delen de belangrijkste adviezen

De markt voor recreatief vastgoed stond de afgelopen maanden duidelijk op een kantelpunt. Waar kopers vroeger vooral werden gestuurd door emotie, sfeer en rendement, werden zij steeds kritischer. Particuliere beleggers stelden hun besluiten vaker uit, verkoopgesprekken stokten op fiscale vragen en projecten waren niet langer vanzelfsprekend aantrekkelijk. De markt vertraagde niet door gebrek aan interesse, maar omdat beleggers houvast zochten in een veranderend fiscaal landschap.

Twee wijzigingen speelden daarbij een hoofdrol: het nieuwe box 3-stelsel dat vanaf 2028 ingaat en de btw-verhoging op kortdurende verhuur in 2026. Vooral de box 3-wijziging roept veel vragen op, omdat het belastingstelsel dan volledig verandert en vastgoed voortaan wordt belast op basis van werkelijk rendement. Daarnaast is recent bekendgemaakt dat de voorgenomen lastenverzwaring in box 3, die vanaf 2026 zou ingaan, toch niet doorgaat. Al deze ontwikkelingen raken ondernemers direct: ze hebben gevolgen voor het verkooptempo, de positionering, contractstructuren en projectontwikkeling. Om die impact te verduidelijken, spraken we met een fiscalist. In deze blog delen we de belangrijkste inzichten en wat deze veranderingen betekenen, nu én voor je toekomstige bedrijfsvoering en commerciële strategie.

Een belangrijke nieuwe ontwikkeling: de lastenverzwaring in box 3 is toch geschrapt

De op Prinsjesdag 2025 aangekondigde verhoging van de box 3-heffing voor vastgoedbeleggers van 5,88% naar 7,78% gaat niet door. Deze aangekondigde verandering zorgde de afgelopen maanden voor duidelijke terughoudendheid onder particuliere investeerders. Het investeren in een vakantiewoning werd minder aantrekkelijk, vooral voor kopers die hun aankoop privé financierden. Daardoor bleef een groot deel van de doelgroep langer in de oriëntatiefase en vertraagde het verkooptempo zichtbaar.

Nu is echter bekend geworden dat de geplande lastenverzwaring in box 3 alsnog van tafel is. Dit geeft particuliere beleggers op korte termijn meer vertrouwen en zal zorgen voor een merkbare opleving in interesse. Tegelijk blijft het nieuwe box 3-stelsel vanaf 2028 gewoon werkelijkheid, met gevolgen voor rendement, onderhoud, exploitatie en verkoopmomenten.

Voor jou als ontwikkelaar betekent dit:

• Een positiever sentiment op de korte termijn onder particuliere kopers,
• Dat fiscale duidelijkheid structureel belangrijk blijft voor hun besluitvorming,
• En dat de behoefte aan onderbouwing, transparantie en professionalisering eerder toeneemt dan afneemt.

De kern van de verandering: beleggers beslissen anders, dus jouw verkoopproces moet mee

Het nieuwe box 3-stelsel berekent belasting straks op basis van werkelijk rendement. Daardoor wegen huurinkomsten, kosten, onderhoud, waardestijging en verkoopresultaten veel zwaarder mee in de fiscale positie van kopers. Waar voorheen een globale rendementsberekening volstond, willen kopers nu precies weten hoe de exploitatie, onderhoud en waardeverloop eruitzien. Dat verandert vooral de inhoud van verkoopgesprekken: kopers vragen vaker om financiële onderbouwing, scenario’s en uitleg over de gevolgen van verschillende keuzes. Voor jou als ontwikkelaar biedt dit juist kansen. Projecten die deze informatie helder en compleet beschikbaar hebben, verkopen sneller, simpelweg omdat ze duidelijkheid bieden in een periode vol onzekerheid

De WOZ-step-up van 2028: timing wordt belangrijker dan ooit

De WOZ-waarde op 1 januari 2028 bepaalt de toekomstige belasting. Voor jou betekent dit dat WOZ-beoordelingen, oplevermomenten en bezwaarmogelijkheden onderdeel moeten zijn van de projectvoorbereiding. Wie dit slim inpast, kan niet alleen onzekerheid bij kopers voorkomen, maar ook vertrouwen creëren en zich onderscheiden van andere projecten.

Onderhoud en investeringen: de planning van nu bepaalt de rendementen van straks

Doordat onderhoudskosten in het nieuwe stelsel aftrekbaar worden in box 3, kijken kopers strategischer naar onderhoudsplanning. Je zult merken dat kopers vragen waarom bepaalde werkzaamheden nu worden uitgevoerd en niet ná 2028, of andersom; waarom waardeverhogende investeringen juist vóór 2028 kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat de manier waarop je jouw units oplevert, onderhoudt en documenteert, onderdeel wordt van de commerciële propositie. Een duidelijke onderhoudsstrategie helpt kopers niet alleen bij hun fiscale planning, maar versterkt ook je argumentatie in het verkoopproces.

Structuurkeuzes van kopers: geen detail meer, maar onderdeel van het verkoopproces

Steeds meer kopers willen weten of zij beter in privé, in een BV of onder de terbeschikkingstellingsregeling (box 1) kunnen investeren. Niet omdat jij dat voor hen moet bepalen, maar omdat zij van jou verwachten dat je begrijpt wat deze keuzes betekenen voor exploitatie, verhuur en het nettorendement. Als ontwikkelaar wordt het daarom steeds belangrijker om:

• De basisprincipes te begrijpen,
• Jouw verkoopdocumentatie hierop aan te passen,
• Kopers actief door te verwijzen naar een fiscalist.

Projecten waarin deze begeleiding aanwezig is, worden als professioneler en betrouwbaarder ervaren, iets wat in de huidige markt direct effect heeft op het verkooptempo.

De btw-verhoging in 2026: een ingreep die jouw modellen en contracten raakt

De btw op kortdurende verhuur stijgt in 2026 van 9% naar 21%. Voor recreatieve projecten is dit geen kleine aanpassing: het heeft een enorme impact. Het raakt jouw kostprijsmodel, je exploitatiecontracten en de haalbaarheid van bepaalde verhuurvormen. In het gesprek met de fiscalist werd duidelijk dat ontwikkelaars die nu al aanpassingen doorvoeren in hun contracten, prijsstelling en modellering straks nauwelijks vertraging zullen ervaren. Ondernemers die wachten tot 2026 lopen het risico dat beleggers afhaken, omdat de nieuwe situatie nog niet helder is. Ontwikkelaars die dit nu al meenemen in hun positionering laten zien dat ze voorbereid zijn, dat ze het gesprek niet uit de weg gaan en dat ze beleggers helpen om te begrijpen wat dit betekent voor hun exploitatie. Nu herzien is straks verkopen.

Veranderend gedrag van beleggers: wat je kunt verwachten

De optelsom van deze fiscale veranderingen leidt tot zichtbaar ander gedrag in de markt:

1. Particuliere beleggers worden voorzichtiger; particuliere beleggers stellen hun aankoopbeslissing vaker uit of haken tijdelijk af totdat er meer duidelijkheid is. Een deel haakt zelfs helemaal af, maar met duidelijke informatie en fiscale onderbouwing kun je hun vertrouwen winnen.
2. Grote professionele partijen worden actiever; er is meer aanbod, minder druk op populaire projecten en meer ruimte om gunstige deals te sluiten. Voor jou als ontwikkelaar betekent dit dat de doelgroep verschuift en dat jouw propositie soms moet aansluiten bij een belegger die zakelijker, analytischer en meer rendementsgericht is dan de particuliere koper die je gewend bent. Bij Booking Boosters spelen we hierop in door onze campagnes specifiek af te stemmen op deze verschillende doelgroepen. We segmenteren bijvoorbeeld op interessegebieden zoals vastgoed en investeren, zodat de boodschap past bij wat een particuliere koper of een professionele belegger belangrijk vindt.
3. Steeds meer kopers kiezen voor een BV-structuur; niet omdat dat vroeger geen optie was, maar omdat de nieuwe regels dit structureel aantrekkelijker of overzichtelijker kunnen maken. Een BV biedt meer ruimte om kosten af te schrijven, biedt soms bescherming tegen risico’s en kan in bepaalde exploitatiemodellen fiscaal gunstiger uitpakken dan privébeleggen. Daardoor ontstaat er in verkoopgesprekken een nieuwe laag aan vragen: wat betekent dit voor de exploitatie, voor de contractvorm en voor het rendement? Ontwikkelaars die deze beweging herkennen en kopers hierin kunnen begeleiden, of kunnen doorverwijzen, creëren duidelijkheid en versnellen het aankoopproces.
4. Rendement wordt belangrijker dan emotie; wat opvalt is dat emotie steeds minder bepalend is. Deze dynamiek vraagt om een andere manier van presenteren, informeren en overtuigen. De argumentatie verschuift van vooral emotioneel (“mooie plek, fijne sfeer”) naar inhoudelijk én feitelijk (“dit project is toekomstbestendig, onderbouwd en goed voorbereid op nieuwe regelgeving”). Waar iemand vroeger verliefd kon worden op een lodge aan het water, wordt nu eerst gekeken naar het afschrift van de exploitatierekening. 

Beleggers willen bewijs, structuur, helderheid en zekerheid. Projecten die dat bieden, worden als betrouwbaarder ervaren.

Wat kun jij als ontwikkelaar nú al doen?

1. Bereid je projectstrategie voor op 2028; zet oplevermomenten, WOZ-waarden en verkoopmomenten strategisch in. Dit maakt jouw aanbod aantrekkelijker én voorspelbaarder voor kopers.
2. Maak fiscale transparantie onderdeel van je propositie; de markt beloont openheid. Door fiscale kansen én onzekerheden helder te benoemen, bouw je vertrouwen op. Goed geïnformeerde ontwikkelaars creëren rust in het aankoopproces, juist wanneer beleggers zelf door de regels het bos niet meer zien.
3. Herzie je verhuurmodellen vóór de btw-verhoging; de btw-verhoging raakt het fundament van veel exploitatiemodellen. Een vroegtijdige evaluatie voorkomt dat je in 2026 voor verrassingen komt te staan en geeft beleggers het gevoel dat jouw project toekomstbestendig is.
4. Bied richting in structuurkeuzes; je hoeft geen fiscalist te zijn, maar je moet wél de basis kunnen uitleggen en kopers gericht kunnen doorverwijzen. Dat versnelt het verkoopproces en tilt het vertrouwen in jouw project omhoog.
   

   Social proof als belangrijkste commerciële wapen (en waar Booking Boosters jou helpt)

   Wat we zien is dat beleggers niet minder willen investeren, ze willen zeker weten dat ze in een goed project investeren. En precies daarom wordt social proof een cruciaal onderdeel van jouw commerciële strategie. In een markt vol fiscale onzekerheid is vertrouwen de factor die de doorslag geeft. Beleggers willen bewijs zien van projecten die goed presteren, van tevreden eigenaren, van realistische rendementen en van een ontwikkelaar die doet wat hij belooft. Dit is waar wij als Booking Boosters het verschil maken. Wij helpen recreatief vastgoedontwikkelaars om hun geloofwaardigheid professioneel te bouwen en te presenteren. Dat doen we door:

   • Authentieke reviews van eigenaren zichtbaar te maken, zodat potentiële kopers zien hoe bestaande gasten en eigenaren het park ervaren;
     Casestudies en referentieprojecten te produceren, die laten zien hoe projecten écht presteren;
   • Eigenaarservaringen te delen om geloofwaardigheid op te bouwen, zowel tekstueel als in video, zodat twijfelende kopers zich kunnen identificeren met echte investeerders. Zie hier een voorbeeld van.
   • Campagnes te ontwikkelen waarin niet alleen het project centraal staat, maar vooral het bewijs dat het werkt;
   • Bouwupdates te delen zodat kopers zien dat er zichtbare voortgang is, planningen worden gehaald en het project concreet vorm krijgt, een essentiële bron van vertrouwen in de beslisfase. Zie hier een voorbeeld. 

   In een complexe markt is social proof geen luxe, maar een noodzaak. Het helpt beleggers te besluiten, verkort je verkoopproces en versterkt je positie tegenover concurrerende projecten die dat bewijs niet kunnen leveren. Benieuwd hoe dat er in de praktijk uitziet? Zie een voorbeeld hieronder:

   
   

   Hofparken Verkoop - campagnes die bewijzen dat projecten goed verlopen

   Wil je samen kijken hoe je jouw project toekomstbestendig kunt positioneren, zowel inhoudelijk als commercieel? Wij denken graag met je mee. Neem contact op via support@bookingboosters.nl